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未来3年物管行业营收增量约5000亿元。2023-2026年,预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步升至43373亿元,净增长约4977亿元,年均增速在约3%-5%。其中,基础服务营收规模净增长约2565亿元,增值服务营收规模净增长约2412亿元。

 

物管行业营收规模

 

基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年,物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中,新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元,占比58%。随着城市服务、公建等业态物业服务社会化率持续提升,基础服务营收或将增长1085亿元,占比42%。

 

基础服务营收

 

 

 

行业重回“微利 现金流”模式。假设一线城市某在管住宅项目建面为10万平方米,物业费为4.5元/平方米/月,足额收取物业费45万元/月。加总计算秩序维护、清洁服务、绿化养护等各项费用支出,预估物业服务总成本约39万元/月。再扣减6%的税费2.7万元/月,预估此项目利润约3.2万元/月,净利率约7.2%。同理假设非一线城市某在管项目建面为15万平方米,物业费为2.5元/平方米/月,足额收取物业费37.5万元/月。而在扣减物业服务成本及税费后,预估此项目利润接近2万元/月,净利率约5.3%。鉴于一线城市约有71%的服务项目建面低于10万平方米,非一线城市也有76%的服务项目建面低于15万平方米,意味着7成以上项目净利率在5%-8%之间,真实反映物管行业进入“微利”模式。值得注意的是,随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高,净利率或将持续下滑。

 

典型头部及第三方物企净利率在5%-10%之间。聚焦行业内管理能力更优的上市物企,2023年上半年,典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%,净利率大都在5%-10%之间,同样可以印证物管行业已进入“微利”模式。

 

物企利润

 

 

上市物企经营性现金流由负转正。2022年上半年,上市物企经营性现金净流出均值多达1.48亿元。随着上市物企加强现金流管控,采取一系列的措施积极回收现金流,2023年上半年上市物企经营性现金流由负转正,净流入均值达0.27亿元。

 

持续提升满意度:对于物企而言,提高满意度并非是将所有物业服务项大包大揽,而是紧盯物业服务的盲点、痛点和痒点,有针对性地提供凯发真人手机版的解决方案,让全体业主感受到物业人常在、物业公司靠谱。

 

例如高频区域的洁净这类常规服务,便有易被忽视的盲点作业区域,这就要求物业公司高标准执行常规服务,盲点区域同样要保持清洁作业频率,并达到相应的洁净标准。唯有如此,才能让全体业主由衷感受到物业服务质量,高度认同缴存的物业费是物有所值的。

 

筑底盘整,缓慢回升。2024年继续筑底盘整,2025、2026年物管行业估值缓慢回升。受地产关联方持续暴雷、应收账款难以收回、大额计提减值准备等多方面因素影响,上市物企pe均值由2020年高点53.3倍持续下滑至2022年低点8.4倍。2023年,物管行业筑底盘整,上市物企pe均值约11.3倍。预计2024年仍将是盘整年,上市物企平均估值或将在一定区间范围内窄幅波动。

创建时间:2024-01-11 10:15
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